财政部昨晚下发通知，从下月起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。中国人民银行昨日也公布，从今年10月27日起，对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，其首付款比例最低可降至20%。对于“改善型普通自住房”的定义，央行昨日未做解释。央行称，金融机构将在本月27日前完成实施细则的拟定工作，借款人可向贷款银行咨询。央行还表示，为控制信贷风险，借款人月供支出不高于其月收入50%的政策将保持不变。不过，“改善型普通自住房”这个全新提法，必然将引起学术界的强烈好奇。

　　除了税收政策外，地方上的救市行为也得到财政部高调支持，财政部昨天明确表示，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口等。在目前楼市交易量萎缩严重的情况下，下调房地产交易税收的主要目的，还是刺激楼市需求。另外有可能松动的税费还包括营业税和个人所得税。而按现行规定，消费者购置一套房产证未满5年的二手房，要征收5%的营业税，而个人卖房净收入的20%要缴纳个人所得税。此外，房地产开发商需要缴纳的土地增值税也属于交易环节税费。

　　从历次房地产调控来看，调控政策从出台到达成目标，时滞在1.5-2年左右，这意味着在反向调控政策出台之初，既有趋势仍将保持：例1、2003年2月开始调控住房供给总量，2004年6月住宅开工面积增速才开始下滑，时滞为17个月。如果以房地产投资增速的下滑为准，那么时滞更长；例2、针对住房价格的调控始于2005年3月，但房价的首次下跌出现2006年9月，时滞为18个月。但紧缩性的政策并未就此放松；例3、2006年11月开始，全国房价再次加速上涨。央行开始实行严厉的调控政策。紧缩性政策的效果直到2007年10月份才有所显现。

　　从A股市场的表现来看，尽管地产板块昨日大跌严重挫伤了大盘人气，但自9月9日以来，地产股整体走势强于大盘。宏观政策方面的松动是支撑房地产行业前期相对抗跌的主要原因。国务院总理温家宝10月17日主持召开的国务院常务会议时提出，要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。这从较高层面支持了房地产市场，而微观层面可操作的政策尚需政府去细化。目前市场面临的主要问题是市场信心缺失带来的观望气氛浓郁从而导致市场成交量大幅下跌，正如市场信心的缺失非一日之寒，市场信心的提升也非短时间可以实现，因此政策的影响力需要时间去释放。

　　不过，由于07年房地产市场的火爆(07年供需比为0.76)，刺激了房地产加速投资，导致2008年和2009年供应出现大幅增长，随着08年市场进入调整期，投资减缓，在中国市场具有长期刚性需求背景下，供求关系将重新回到平衡，从供求关系看，预计2010年房地产市场将回暖。由于房地产投资占GDP比例大概在8%左右，为了保持经济平稳增长，不排除中央政府会对房地产行业继续适当改变对房地产的调控政策，届时，将会缩短房地产调整周期。国信证券经济研究所近期也就四季度和明年上半年看好的行业，向上海地区基金公司的投资总监与研究总监进行问卷调查。问卷显示，09年上半年较08下半年有明显改观的行业有房地产行业、信息技术。

　　整体来看，此次对房地产行业的救市影响偏于正面，但目前地产的股价相对估值普遍较高。投资者对此应持谨慎态度，如有反弹需及时调低配置。理由是：(1)行业基本面的向下使得股价持续反弹缺乏持续催化剂；(2)行业最悲观的情况并没有到来，部分开发商对政策偏于乐观的预期将导致其反应速度相对滞后，导致价格的调整速度放慢，延长行业的调整周期；(3)目前市场股价对应的RNAV折价幅度为10%-20%，PB为1.9倍左右，基本反映了10%-15%的房价下跌的预期。但是房价下跌10%导致土地资产重估减值在20%-30%左右，基于目前土地市场价格的相对坚挺，这部分价值调整反映并不充分，而且一线公司的估值高于二线公司。此外，需要提醒投资者的是，降息通道的前期，对降息的预期会刺激反复反弹行情，但是时间点难以把握，并且难以改变行业下行的趋势；另外部分刚性需求被抑制过度后可能会在某点爆发，但并不代表行业反转的出现。

　　各券商机构对房地产行业的分析汇总：

　　招商证券：总体上中国房地产股票估值的底线大约在1.3-1.5倍PB左右，PB估值确立了房地产股的底部。政策调控总体向好。这与其他行业有很大的不同。而且现在的股价总体已经反映了房价还要下跌30-40%的预期。建议投资者把握交易性的机会。

　　国金证券:本次出台政策明确传递了中央政府刺激需求的态度，房价大幅波动风险降低，市场销售也有望得到一定改观，地产股短期表现将超越市场。但目前对改善型普通自住房标准界定尚不明确，而受制于国内国际经济环境，市场的调整周期也不会立即结束，对地产的建议是波段操作。

　　中信证券:地产政策的松动有助于需求的释放，经济增长的“助推器”，企业的信心恢复有助于房地产投资的增长，有助于维持宏观经济的稳定增长。该项政策是整个板块的机会，在继续维持行业强于大势的同时，优中选优。

　　海通证券:此次政策出台的背景在于，第一，房地产市场持续低迷，大中城市房地产销售价格指数同比涨幅放缓，环比出现下降，并且房地产市场的低迷已影响到建材、钢铁等行业；第二，三季度经济数据显示，经济增长速度下降较快，管理层担心经济收缩过快导致硬着陆，而房地产市场不振是经济下行的重要原因，房地产市场持续萎缩，经济将加速下行；第三，不支持政府救楼市的声音主要原因是考虑到购房者的支付能力，下调首付款比例则提高了买方的消费力。如果经济数据下滑过快，政府仍会采取更多的财政措施。

　　国信证券：政府在这非常时刻重塑房地产支柱产业地位将对延缓经济进一步下行起着关键性作用。但对下调购房契税税率能否起到较好的作用持怀疑态度，房地产市场能否重塑信心还有赖进一步力度较大的政策出台。

　　申银万国：政策改变博弈格局，短期或刺激成交量回升，长期效果仍有待观察。在这一揽子政策的出台，短期内可能会带来成交量的回升。一方面，政策的出台本身会刺激一部分购房者入市，特别是前期累计了部分住房需求者可能会顺时入市；另一方面，部分开发商也会借政策之机加大促销力度，加速现金回流。

　　东方证券：在国务院会议召开后不到5天，与此直接相关的两条政策就相继出台，反映出政府维持经济平稳较快发展的态度异常坚决，相关部委贯彻执行中央政府政策的具体措施也非常到位。而此次中央房地产政策的明确松动，将为各地方政府全面铺开“房地产救市”行动提供更多推动力。

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